住房貸款又稱按揭付款，是由銀行先將房款支付給開發商，借款人再按月向銀行支付本息的付款方式。目前，銀行提供的購房貸款主要包括：住房公積金貸款、商業貸款和組合貸款三種。
1.住房公積金貸款。如果借款人所在企業為其繳納了住房公積金，借款人就可以申請住房公積金貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率遠低於同期商業銀行貸款利率。如果借款人所在企業未為其繳納住房公積金，則借款人就不能申請住房公積金貸款。住房公積金貸款的辦理時間較長。
2.商業貸款。個人住房貸款是商業銀行提供的商業貸款。商業貸款的條件較住房公積金貸款的條件寬鬆，只要借款人符合商業銀行的貸款條件，就可以申請。但是，商業貸款的利率遠遠高於住房公積金貸款的利率。
3.組合貸款。組合貸款就是將住房公積金貸款和商業貸款結合在一起，通過商業貸款彌補住房公積金貸款的不足。借款人申請組合貸款時，需要先辦理住房公積金貸款的審核手續，審核通過後，借款人再辦理商業貸款的審核手續。組合貸款中的住房公積金貸款和個人住房貸款分別按照中國人民銀行規定的住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執行。
借款人無論採用哪種貸款方式，貸款期限都不能超過30年，借款人的年齡越大，貸款期限就越短。
簽訂購房合同
購房合同是格式合同，一般是由當地房地產管理部門審核後的標準合同，購房人沒有什麼選擇的餘地。如果購房人和開發商有什麼特殊的約定，可以簽訂補充合同。儘管是格式合同，購房人還是要仔細認真地閱讀，避免掉入合同陷阱，能簽訂補充合同的，一定要簽，不要怕麻煩。
收房
購房人通常在支付了房屋尾款後，才能領取鑰匙，驗收房屋，這樣做就已經對購房人不利了。但無論如何，購房人在驗收房屋之前，都不能先簽《驗房合格表》，否則就等於承認開發商交付了一套符合合同約定、質量合格的房子，在這種情況下，一旦出現糾紛，購房人就處於十分被動的地位。
出售房產
出售房產的原因
房產持有人出售房產的原因主要有以下幾種：
1.當房產持有人得知政府要對房產交易徵收更高的稅費時，利用免征期間出售房產，以節省稅費支出。
2.房產的租金收入持續下降，不能使房產持有人達到以租養房的目的。
3.房產持有人陷入財務困境，急需現金。
4.房產持有人認為房價已經過高，打算兌現投資收益。
5.房產持有人發現了更好的投資機會。
6.房產持有人的子女想就讀名校，只能通過買房把家安置到名校的周邊，並辦理戶口轉移的方法來實現，房產持有人就會賣舊買新。
7.房產持有人現有的住房不能滿足居住需求，要換更大的房子。
8.房產持有人計劃離開現在居住的城市，出國定居或到其他城市定居。
售房的成本估算
出售房產時包括下列5項成本，房產持有人需要事先作好估算：
1.剩餘的貸款本金。
2.各種稅費，包括：營業稅、個人所得稅、印花稅等。
3.房產出售前的各種雜費。在房產交接前應該繳清各種雜費：水費、電費、燃氣費、物業管理費、供暖費、網費、停車費、電話費、有線電視費等。
4.售房費用。售房費用包括中介費、廣告費和帶買房人看房的費用等。
5.出售前的裝修費。房產持有人在出售房產前，應該對房屋進行簡單的裝修，包括清潔房屋、粉刷牆壁、更換地板等，目的是使房產能賣個好價錢。
售房方式的選擇
自己銷售
如果房產持有人有充裕的時間，並且有房產交易的經驗，可以通過下列渠道出售房產：
1.在一些網站發佈廣告。
2.在報紙上刊登廣告。
3.在社區公告欄張貼廣告。
4.請物業公司協助推銷。
5.通過親友推銷。
委託中介公司銷售
房產持有人最好將房產委託給那些信譽良好、市場網絡健全的大型房產中介公司銷售，這樣做除了能夠保證比較可靠的客源外，還能夠保證交易的安全性，避免以後發生糾紛。再有，信譽良好的中介公司還能提升房產的售價。
售房前的裝修
房產持有人在出售房產前，一定要對房屋進行徹底的清潔，最好能進行簡單的裝修，這樣做可以使房產身價倍增，尤其是年代較久的舊房，裝修更是必不可少的。裝修需要把握尺度，不可投入太多，以免得不償失。
出租房產
出租房產過程中需要注意的問題：
1.即使中介費用較高，也要找信譽良好的中介公司做代理，還要爭取富有經驗的房產顧問為你服務。
2.房客需要有穩定的工作。穩定的工作表明有穩定的收入，這樣收取房租才有保證。經驗告訴我們：房客的素質和他們的工作收入狀況密切相關。
3.要和房客面談，瞭解房客租房的動機和對房屋使用方面的要求，許多問題可以在交談中發現和解決。
4.盡可能同房客保持良好的關係。
5.租金最好3個月或半年一付，減少你的管理時間。
6.盡量提高押金的金額，甚至可以減少租金來提高押金金額。
7.租房合同期限最好為1年。期限太短，會增加中介費用的比重，降低租金收益；期限太長，當租金上漲時，你就會比較被動。
8.一定要及時足額納稅，這樣你的出租行為就能受到法律保護。
記住：房子寧可空著，也不要租給不恰當的房客。
購買二手房
不能買的二手房
購買二手房首先應該瞭解哪些二手房是不能購買的，這有利於購房人控制風險。下列這些二手房千萬不能購買：
1.同該單位的辦公場所在一個院區內的軍隊、醫院、學校產權的公房。
2.已經列入拆遷公告範圍內的房產。
3.產權有爭議的房產。
4.共有產權的房產，未經其他產權共有人書面同意的。
5.期房。
6.未領取產權證書的房產。
7.已經抵押的房產，未經抵押權人書面同意的。
8.已經被法院查封和凍結的房產。
9.擅自改變房屋使用性質的房產。
10.小產權房。
購買二手房需要注意的其他問題
前面主要講的是二手房的產權問題，下面，還要說明購買二手房應該關注的其他問題：
1.選擇信譽良好的大型房地產中介公司，聘請有經驗的房產顧問。
2.不要購買物業管理混亂的社區的房產。
3.在簽訂合同之前，要對所購房產進行詳細的調研，盡可能瞭解房產狀況和社區環境。
4.要聘請專業律師起草購房合同，合同要盡可能的詳細。
5.簽訂購房合同後，不要把購房款直接交給中介公司。在辦理好產權過戶之前，最好將購房款存入獨立賬戶，由買賣雙方和中介公司共同監管。
6.簽訂《房產交接書》，《房產交接書》上要列明所有的需要交接的項目，這些項目包括：
1）水表賬單。
2）電表賬單。
3）燃氣過戶證明。
4）有線電視過戶證明。
5）電話費賬單。
6）供暖費賬單。
7）網費賬單。
8）物業管理費賬單。
9）停車費賬單。
10）戶口遷移證明。
11）房屋內部設施、傢俱、電器清單。
12）房屋鑰匙。
購買二手房比購買一手房手續更煩瑣，風險也更大，購房人一定要多花些時間和精力，保證房產順利過戶，避免發生糾紛。
商業地產投資
本章所述的商業地產主要是指商舖和商住兩用房。
商舖
中國有一句老話叫做「一鋪養三代」，這句話充分說明了商舖的長期投資價值。但並不是什麼樣的商舖都可以「養三代」的，也不是所有的商舖都能讓投資者賺到錢。那麼什麼樣的商舖才值得投資呢？下面，我們就來看看影響商舖價值的主要因素。
商舖具有的商情因子
所謂商情因子就是商舖所在的周邊地區的商業環境。商舖周圍最好有大型的購物中心、商業城、娛樂城、寫字樓、酒店、高檔住宅區等，這些周邊的項目設施會帶動商圈裡的商業活躍程度。此外，投資商舖也要關注區域內居住人口從事的職業和收入水平，如果周圍居民全是一些低收入的人群，那麼他們的消費水平就不會高到哪裡去，投資者投資的商舖就不會有很大的升值空間。商情因子是投資者投資商舖要關注的最重要的因素，商情因子低的商舖不要投資。
商舖的交通便利條件
便利的交通條件會帶來客流量，而客流量對於商舖的價值至關重要。如果投資者投資的商舖交通條件不好，那麼這個地段的客流量就會很低，商舖就沒有什麼商機，商舖也就沒有什麼價值了。
商舖所在的樓層
商舖所在的樓層也決定了商舖的投資價值。商舖應該是一處適合商戶做生意的房子，所以一層的商舖一般會比二層、三層、四層的商舖更有價值（因為客流量大）。投資者投資一層的商舖，無論以後出租還是出售，回報都會比較好。
商舖的硬件條件
商舖的硬件條件是指鋪面的面寬、進深、層高、是否臨街等能夠有效引起消費者關注的因素。比如有的商舖，鋪面很窄，那麼不管用這個鋪面做什麼生意，被消費者注意到的可能性都很小，相應地，這樣的商舖的投資價值就很低，升值的空間也不會很大。此外，投資者還要關注商舖的水、電、燃氣、通風設備、衛生設施等是否完備，這些都關係到商舖的投資價值。
商舖周邊設施的發展趨勢
商舖投資價值的提升是一個動態的過程，商舖周邊設施的發展狀況和發展趨勢對提高商舖的價值起到重大的作用。如果商舖周邊新建一個高檔住宅區，或者商舖附近新設立了一個地鐵車站，那麼對提升該商舖的價值一定具有很大的推動作用。
上面講了影響商舖價值的主要因素，下面，談談投資商舖需要注意的問題。
1.最好投資「旺鋪」中的「旺鋪」。投資者投資商舖最好選擇繁華商業區的商舖進行投資，繁華商業區的商舖會有很多「旺鋪」，而「旺鋪」中的「旺鋪」就是最有價值的商舖，雖然價格最高，但是未來的租金收入也會最多，即使投資者想轉讓，轉讓價格會有保證。
2.投資商舖一定要出租，不要出售。如果你投資了很有價值的商舖，商舖出租的回報將是非常理想、非常豐厚的。擁有了這樣的商舖，就等於有了一棵搖錢樹，你就能實現「一鋪養三代」的理想了。
3.要關注商業地產開發商的後期運營管理。你從商業地產開發商手中購買商舖時，一定要重點關注這家開發商的後期運營管理，因為後期管理是商舖能否持續出租的重要因素。你最好選擇有商業地產開發和運營經驗的開發商，要看看這家開發商過往的商業地產運營狀況，不要輕易相信開發商的「豪言壯語」。
4.不要輕易相信開發商「售後返租，固定回報」的承諾。有些商業地產開發商為了吸引投資者購買商舖，會承諾投資者：將投資者購買的商舖回租，並給予投資者一定期限內的固定回報（比如10年，年回報率8%），開發商這樣做的目的是盡快回籠資金。但是投資者要考慮到：一旦開發商在未來因經營不善而倒閉，而該商業地產的運營效果又不理想，那你的商舖可就「砸」在手裡了。
商住兩用房
從投資的角度講，投資商住兩用房比投資住宅更有商機。商住兩用房既可以出租給住戶居住，也可以出租給公司辦公，還可以出租給小商人經商，房子的使用範圍更加靈活，不像住宅，除了出租給別人居住，就不能用做別的用途了。
在商住兩用樓裡，如果把一個100平方米的房子出租出去商用，對於一些小公司就足夠了，但是租金卻可以是同樣大小的普通住宅的一到兩倍。只要房子的地段合適、交通便利，那些小公司的老闆不會在意租金，因為對他們來說，租商住兩用房要比租寫字樓便宜多了。
投資商住兩用房需要注意的問題：
1.商住兩用房更適合商用。商住兩用房通常沒有燃氣供應，要做飯只能用電磁爐。商住兩用房的水、電收費標準也比住宅的收費標準高很多。
2.交通一定要便利。因為商住兩用房主要是小公司和小商戶租用，員工的收入不會很高，因此商住兩用房最好緊鄰公交車站、地鐵車站。
3.要能做公司登記。商住兩用樓要能夠做公司登記，這樣才有較高的投資價值。有的商住兩用樓，不能夠進行公司登記，那麼這種商住兩用樓的價值就會大打折扣了。對此，你在購買之前，最好調查瞭解清楚。