中國房地產市場的繁榮帶動了一大批產業的興旺，中介是這條產業鏈中一個重要的分支。如今，房產中介多如牛毛，尤其在一線城市，密集程度甚至超過超市便利店。理論上說，中介本應是一個平衡開發商與購房者利益的服務單位，然而由於地產商的強勢，為了更多地攫取利益，許多中介選擇與開發商緊密合作，甚至放棄道德底線、以謊言誘使購房者落入預謀好的圈套，建立起房地產業的中介霸權。
不論是在媒體、網絡或是你我身邊，購房者與中介的矛盾糾紛屢見不鮮。由於大多數人並不清楚購房的程序，這就給了房產中介可乘之機。對普通人來說，買房是終身大事，本希望通過中介尋求服務與幫助，卻不料反而因此蒙受不可挽回的損失，這一切究竟是誰的責任？在中介的生存法則背後，到底有著怎樣的問題？中介與房產商的默契，又是如何進一步加劇房價高漲的局面？在中介霸權下，民眾的利益究竟何在？
1.忽悠在地產前沿的大佬們
綜觀整個房地產行業的發展過程，在各個階段都有代理公司的貢獻，可以毫不誇張地說國內房地產行業是由代理公司培養和推動起來的。當前，整個代理行業已經發展得相當成熟，各個代理公司都組織了強大的團隊為開發企業提供服務。
隨著代理公司實力的不斷增強，與開發企業間的合作模式也由簡單的代理銷售模式變化到包銷、參建等更深入的模式。合作模式的轉變也給代理公司提供了更大的利潤空間，代理公司的利潤率由純代理模式下8%—10%左右提高到包銷模式下20%左右，如果參建，其利潤還可以進一步提升。
由此可見，代理公司已成為房地產行業產業鏈上的重要一環。
空中樓閣
2010年8月1日，在昆明，很多市民都在為一套子虛烏有的空中樓閣而焦頭爛額——他們都曾以「團購價」買過「華西·濱湖國際生態城」的房子。
絕佳的位置，低廉的價格，實力雄厚的開發商，大肆鼓吹的媒體，不遺餘力推廣的中介，如此種種，令購房者熱血沸騰。一時間，生態城的售樓處中，每天客似雲集，生意火爆。此間，君信作為代理公司尤為活躍。
但是，2010年7月31日，昆明市警方開始對轟動一時的「華西·濱湖國際生態城」合同詐騙案件進行立案偵查。8月1日，昆明市國土資源局、市規劃局、市住房和城鄉建設局聯合發佈有關「華西·濱湖國際生態城」項目違法收取購房款的公告：
該公司所謂的項目、所稱的地點未列入昆明市城中村改造項目和改造計劃範圍。此外，該公司未依法取得土地使用、土地規劃、建築施工及商品房預售等相關證件，不具備商品房預售及收取購房款的法定條件。
公告一出，近千名購房者到公安局報案。據初步統計，約有40餘家單位和約2000名市民被騙，涉案資金近3億元。
浙商陳明（化名）就是受騙者之一。2010年4月，他到昆明打算談生意。因為手頭資金不寬裕，買房原本不在他的計劃內，但後來經朋友介紹認識了「華西·濱湖國際生態城」代理公司的一個管理人員，經對方的熱忱解答和極力推薦，陳明對「華西·濱湖國際生態城」心動了。
因為它倡導生態環保，有「城市低碳實踐區」的獎牌為證，地段又好，最重要的是價錢低，比同一地段同一類房屋每平方米要低幾千塊錢。所謂機不可失，失不再來，精明的陳明自然不會放過這個好機會。考慮到可觀的利潤空間，他當即訂購了兩套未建住宅，88平方米的小戶型和118平方米的三室一廳，交了定金。
後來，聽說開發商有規定要交房價30%的「代建誠意金」一共是30.28萬元，雖然流動資金不怎麼充足，陳明還是十分爽快地簽了合同，也終於安心了。幾個月後，陳明才知道自己受騙了，鑽進了代理商的圈套。流動資金全部都奉獻給了根本不存在的房產，這對陳明的打擊不小。
不過，和王淑芬（化名）的遭遇相比，陳明受到的打擊只能算是小巫見大巫。王淑芬今年60多歲，和老伴過著安靜的退休生活。2010年，她唯一的兒子要結婚了，王淑芬和老伴就尋思著，用自己的積蓄給兒子和兒媳買一套新房，算是送給他們的結婚禮物。她和老伴都是普通的退休工人，這麼多年省吃儉用確實攢了一筆小錢，不多，全部加一塊兒剛夠一套房子的首付。偶然間，老夫婦倆看到了「華西·濱湖國際生態城」的廣告，廣告做得特別精緻，房子很好又便宜，代理公司的接待人員服務態度也特別好。
經過了多番選擇和比較，2010年5月，老夫婦倆終於與「華西·濱湖國際生態城」簽訂了合同。原以為能給兒子和兒媳一個驚喜的，到頭來卻是一場驚嚇。王淑芬老人聽到事情的真相後，當場心臟病復發，住了好幾個月的醫院。可憐兩個老人省吃儉用那麼多年，那是千真萬確的血汗錢啊，無良的代理公司也給騙了去！
代理商的陰謀
在忽悠的過程中，「華西·濱湖國際生態城」的代理商可謂機關算盡。首先，大打「低碳環保」牌。代理公司員工說：「為什麼講我們低碳環保呢？」員工們自問自答：「因為我們有城市低碳實踐區的獎牌，是xxx機構的xxx領導頒發的。鐵證如山哪。」眾人看他們言之鑿鑿，也深信不疑。
事實上，這一塊金光熠熠的獎牌，不過是作為某一活動的贊助商所獲贈的，就是花銀子買來的。除此之外，還有更鼓動人心的廣告語，聽聽，「我省唯一一個圍繞自然濕地生態景觀建設的自然生態城、城市低碳地產最佳實踐區、國際化文化娛樂廣場將來到您的身邊……」事後證明，全都是瞎掰。
接著，再來一個重磅炸彈——「這麼好的樓盤每平方米才4900元」！2010年，昆明市的房價上漲幅度和其他城市比起來，也毫不遜色。4900元每平方米的價格，就像代理公司說的，「比周圍同等條件下的房屋房價低了2000多元」。確實十分誘人。
除此之外，代理公司還創造了「待建誠意金」，意思是既然我們都是以這麼誠意的價格出售，同樣你也要交一筆誠意金表示表示。乍一聽，確實挺感動的，雙方都以誠相待，互惠互利。所以一感動，很多客戶都非常痛快地付清了「待建誠意金」。只是，騙局揭穿後，民眾才恍然，不存在的房子沒有任何成本，當然可以想「賣」多便宜就有多便宜。
代理公司還特別趕上趟「團購」的潮流，將消費心理學運用到了爐火純青的地步。房子也能團購，你聽說過嗎？團購的魅力，不僅吸引了個人，還忽悠了40多家事業單位團購買房。關鍵是，代理公司為了慫恿客戶們多買房，再向市場放出一條虛假的銷售消息。「我們的房子目前都已經大部分被事業單位團購了，剩下的房子已經不多了，個人想買房可能有些困難了」，很多人聽到這個消息後，有點慌了。結果，無論單位還是個人，都被套牢。
驚天大騙局
事情的真相到底是什麼呢？原來所謂的既生態環保又低價的「華西·濱湖國際生態城」，不過是眾多房產代理公司夥同楊慶榮、蘇湧等人虛假註冊的君信投資有限公司和寧山房地產開發公司，一起上演的一出驚天大騙局！
公司是假。樓盤所依托的開發商——雲南君信投資有限公司和昆明寧山房地產開發公司，不過是兩家空殼公司。賬上所報的資金，也是虛假註冊的。兩家公司，除了「華西·濱湖國際生態城」，也未做過其他的樓盤開發，而且公司經營管理，也是一種假象。因為公司內部高管連房地產入門知識都不懂。
假公司裡還有假領導。君信董事長楊慶榮時年39歲，1999年就曾因金融票據詐騙而被判刑15年，直到2007年才被假釋。當董事長期間，也是他的假釋期。兩家公司的高管，不是他在獄中認識的獄友，就是平時與他混跡江湖的酒肉朋友。楊慶榮以及他的一幫朋友，皆是西裝革履，人模人樣，搖身一變成了著名房地產開發公司的高層管理人員。這般變臉，真的是令人難以置信。
他們所謂的投資和開發，都沒有得到相關政府部門的認可和批准，更沒有取得土地證等證照。據規定，開發公司在向客戶銷售預售房屋時，一定要出示政府部門頒發的預售許可證。「華西·濱湖國際生態城」當然不具備預售許可證，是一座完完全全的空中樓閣。
另外，兩家公司向眾人宣傳的戶型圖，也只是從網上下載抄襲的。為達到真實的效果，兩家虛假公司花重金在佳華廣場租了一整層樓作為展示大廳，專門請公司製作了3D宣傳影像。當有人對樓盤的真實性存在質疑時，他們就請了專業的測量工人，當著客戶的面在一塊空地上煞有介事地工作著，管理人員還指著背後的一片城中村，描繪著「華西·濱湖國際生態城」的一片宏偉藍圖。
對此，房屋代理公司心如明鏡。以他們多年的房屋代理經驗，怎麼可能被騙呢。說到底，萬般皆是為了一個「利」字，兩家公司都承諾為代理公司支付高額的佣金，還可以提取一定的回扣。面對這麼有誘惑力的條件，又有哪一家代理公司不趨之若鶩呢？
2.罪惡鏈條——中介與開發商互結連理
2010年3月，「上海之春」房展會在上海展覽中心正式拉開了帷幕。房展會上，經過兩年時間精心打造的「上海灘大寧城」新房源展現在大家眼前，受到了市民和各方媒體的廣泛關注。
開盤即清盤的神話？
2010年6月，「上海灘大寧城」新房源開盤，首次推出了1號和2號樓高層公寓，一共有93平方米兩房、90—93平方米三房和140平方米四房3種規格，另附贈花園。售房的均價定為28000每平方米。但緊接著，國家對房地產市場的調控緊鑼密鼓地出台，「上海灘大寧城」新房源的開盤日期遂被推後。
到了7月16日，「上海灘大寧城」的一期新房源悄然開盤，共推出了400套房源，合計約3.84萬平方米的住宅面積，據開發商說統一的銷售價為26000元/平方米。不到一周的時間，近300套房屋已經銷售一空。這在當時上海房地產市場上可謂是引起了不小的震動。
要知道，經過房地產調控政策後，眾多購房者開始處於觀望狀態，新開的樓盤都面臨著有價無市的局面。而「上海灘大寧城」的新房源能在不到一周時間內，以26000元/平方米的價格火爆銷售近四分之三的數量，著實給漸涼的市場吹了一股強勁的熱風。不過，後來發生的事實表明，「上海灘大寧城」如此搶手，要歸功於中介機構和開發商互結連理、共譜姻緣。
2010年7月20日開始，去售樓處詢問，得到的答覆都是一期的新房源已經銷售完畢，若要買房只得等到第二期樓房開盤。雖然，售樓處所稱的銷售完畢與網上更新的銷售數據不一致，但是眾多客戶也只能作罷。不過，後來有人驚奇地發現，在眾多的房產中介機構的門店裡，「上海灘大寧城」的一期新房源信息在此被炒得沸沸揚揚，似乎這裡才是新房源銷售的地方。這種疑似內部銷售的伎倆，在各大房產論壇引起了網友的不滿和質疑。
但項目開發商——上海屹申房地產開發有限公司常務副總經理李偉忠在接受媒體採訪時，卻斷然否認了這個傳言，並表示購房過程都是公開透明的，在網上都有數據可查，「上海灘大寧城」還沒有一單撤銷或定金逾期。事實真的如此嗎？
李麗是上海的白領階層，在上海打拼了10多年，已經小有資產，一直想買一套房子自住。後來看到「上海灘大寧城」新房源，非常中意，可是7月中旬去售樓處詢問卻被告知早已銷售一空。不過，隔了一周，她無意中在網上發現有中介發佈帖子稱，「上海灘大寧城」的新房源可以轉讓出售。
緊接著，李麗打開了其他類似的商業房產網站，發現有不少這樣的轉讓出售信息，從中她選擇了一條信息，與對方聯繫。電話聯繫後，才知對方為某一中介機構的銷售人員，據對方稱他現在手裡有一套90平方米的房源，原來的房東是以內部價，差不多24000元/平方米的價格拿到的房屋，因為周轉資金臨時有一些變故，便不得不轉讓出去。並且還說，來詢問的買主已經有不少了，如果打算買的話，要趕緊下手。
李麗難得碰上心儀的樓房，又經不住中介的鼓動，次日，她便與該中介達成了意向，同意以30000元/平方米的價格購買該套房子。中介機構工作人員還告訴李麗，與開放商訂立的房產合同不需要擔心，到時候去那裡更改一下名字就可以了，沒有特別繁瑣的手續。