理想豐滿 正文 第五章 房地產(節選)
    房地產這個行業存在了很多年,但是真正成為一個產業,是在歐洲經濟工業革命以後、伴隨現代市場經濟不斷發展後興起的。之前的房子不是商品房,都是自己建、自己住,不管是朝廷還是民間,很少交易買賣。

    近幾百年以來,房地產跟其他東西一樣被商品化以後,開始有了現代的生意和買賣,二戰以後特別明顯。

    空間價值的創造比地段更重要

    所謂形勢法則,就是講一個事情到底是什麼。舉個例子,什麼叫窗簾?有人說把這塊布掛起來就叫窗簾,也有人說百葉窗是窗簾,但是如果用形勢法則來理解,窗簾就是調節光線和空氣的一個工具。房地產也一樣,我們回到形勢法則,房地產做的是空間生意,而不是做平面的生意;它是做有經濟價值的空間,四堵牆加個頂,這就是我們經營的空間,我們要考慮如何讓這個空間值錢。正是人們在一特定空間裡從事的活動方式和經濟收入(現金流)不同,才讓它的價值和別人不一樣。

    戶外空間如被日本核輻射了的太平洋,這個空間是無邊界無限制的,沒有經濟價值。我們要做的空間生意是在稀缺性的條件下,用人為的方式製造出一個空間並讓它有價值。它越稀缺越有獨立定價的能力,比如我們在紐約做"中國中心",這一空間就非常稀缺,我就有定價的主動權。當時很多人跟我們講,你要做"中國中心",紐約那麼多地方都可以選,為什麼非要到自由塔?我說我要做一個唯一性空間,一個具有自然壟斷條件的空間,也就是一個最有價值的空間。

    我們萬通的使命是創造有價值的空間,具體說就是:第一,我們要做空間生意;第二,我們要讓空間有價值。我覺得其他一些地產公司寫的某些LOGO和廣告語跟房地產沒有太大關係,比如說創造生活,或者以人為本,這用在任何別的公司都可以;這種情形在消費品、醫藥、保健類企業等更為明顯。而創造有價值的空間,既說明了我們的行業,也說明了我們的生意經營的是什麼東西,以及朝什麼方向走才會使公司更有價值。

    我認為地段的重要性次於空間的創造性。政府給我一塊地,無論在哪兒我都有能力讓它賺錢,因為我可以製造出一個獨特的體驗空間使它有價值。比如九寨天堂,要從成都搭乘飛機然後開車才能抵達,周邊都是荒地,但是它以藏羌文化為主題製造了一個特別夢幻的酒店,你進去以後分不清楚是室內室外,它把風情街修在室內,大玻璃一打開又像是戶外;在室內能讓你感覺到森林裡的空氣、鳥鳴等等,也能體驗到逛街的樂趣,這就是獨特的空間體驗。正因如此,人們趨之若鶩,不火都不行。

    所以我認為在空間方面的創造能力其實比地段的選擇更重要,因此我們做地產生意的就應把精力集中在創造性上,而不是每天去找地。地不是不重要,但是如果我們好不容易找到一塊地,卻不在空間價值的創造上下工夫,結果地是肉價錢,房子空間卻成了豆腐價。我們不是建築業,因為建築業就負責把它建起來;而房地產是讓空間具有稀缺性和創造獨特價值,把這兩個角色的區別釐清了,將有助於我們在地段的選擇和創造性這兩件事情上保持平衡。

    我們在CBD的Z3那拿了一塊地,大家說這個地段非常好。但是最近周邊要建18棟200米以上的樓,地段相同,我們應該比什麼?那就是比空間的創造性。我們要讓大家在萬通這個寫字樓享受獨特的體驗和服務。房地產的本質是空間競爭,而空間競爭的根本在於如何讓空間有經濟價值。

    那麼我們應該買多少地?是不是地越多越好?有的地產公司土地儲備了1000萬、2000萬平米,大家都說地多牛逼,其實牛的根本不是地,而是指由地所取得的可建造的空間面積,是空間,不是土地。

    有的公司愛誇耀自己擁有的土地畝數多,那麼這個公司還只是小學生水平,平面大了你責任就大,比如說在給你的100畝地上你只能蓋10平米,你要這100畝非累死不可。所以實際上大家還是應該比空間。所謂土地儲備應該改一個詞,叫空間儲備。這個想法上的一點改變,可能會使公司創造出數十億、乃至超過百億的價值。假如我們在廊坊有1萬畝地,是一級開發,這是平面的概念。1萬畝的建築指標是500萬平米。而買1萬畝地照現在的市場價格要150億到200億,這才能換來500萬平米空間。但若做立體城市,我們只需要買1500畝地,但是可以有600萬平米的建築空間,買地用錢超不過50億,卻換了600萬平米的空間。所以前一種思維是用平面做地,後一種思維是把這個空間的指標做大,用科學創新的方法、用研發來推動我們獲得這樣一個空間。如果你不是去創造立體城市,政府也好,規劃也好,都不可能給你這個指標。我們換了一個思維,把所有的精力集中在空間上,而不從平面上去想問題,就創造了100億的價值,這100億可以由投資者、客戶和當地政府等各方面來分享。公司要推動創新和研發,最重要的是能夠回到房地產的本來意義上考慮做生意。有這一點點改變(創新),我們的眼光就可能會超過很多專業的分析師、財經記者、同行。

    由此引申出另一個觀念變化,即土地是無限的,而不是有限的。如果你是做平面生意,你會覺得這邊蓋房子把土地用完了,那邊就不能再建,那土地資源很快就沒有了;但是要從空間上來看,我們往上蓋就可以了。現在建500米以下的建築是常規技術,已經很容易實現;所以,哪兒要是沒地了,當地政府就應該提高容積率,大家就又有地方待了。濱海新區2200多平方公里,按照規劃,毛容積率是在1以下,淨容積率也都不到2。北京市現在規劃下的建築,容積率算下來不到1。你只要往上蓋,實際上永遠都是有地的。

    1929年紐約都在嚷嚷沒地了,大家都很緊張。那個時候的房子只能蓋到3層樓高,當時都是木石結構,牆還特別厚。大家瘋狂地圈地,地價昂貴。電影《泰坦尼克號》裡,有個把太太放救生艇上、自己選擇死亡的紳士就是紐約的大地產商,華爾道夫酒店邊上到處都是他們家的地。

    隨著湧進來的人太多,房子擁擠不堪,無處下腳,土地愈發金貴,人們一籌莫展,正在這時,金融危機來了,大家都在尋找出路,其中一個方向就是用什麼辦法把房子向上發展,把地騰出來。令人欣喜的是,因為有了三個技術發明,這一夢想實現了:第一就是鋼結構興起。大家知道鋼蓋的高度可以超越通常的限制,現在全世界超高建築都是鋼結構,所以它改變了歷史。第二用玻璃解決建築的自重問題。玻璃輕很多,所以樓建多高都倒不了。最後就是人怎麼上去。電梯有了大幅度的改進,可以把人輸送到上面任何一個點。鋼結構、玻璃和電梯讓紐約進入到摩天大樓時代,從此城市往高層空間發展,地又多出來了。1949年紐約到處是摩天大樓,特別是曼哈頓中城大樓林立,人口密度陡增,1平方公里容納人數超過10萬人。

    如果我們能夠不斷地往天上發展,那就意味著土地是無限的。現在無論哪個城市,任何一個理性的領導,如果說地沒了,那只說明你規劃沒做好;只要你對房地產的理解是回到空間上來,那地就永遠都有。

    土地是無限的,但又是受約束的;土地是受經濟價格決定的,它在技術上是無限的,但在一個時點上是絕對的,即價格決定土地的數量。價格不動,土地就逐漸稀缺,變成有限;價格逐漸上揚,土地就因空間價值上揚、加高和拆改的動力加大而變成無限。

    比如說這個地方蓋了,馬上就不能再拆,這就成了有限;這件事情如何能打破呢?只能靠價格。土地是經濟要素,只要空間的價格在改變,土地的價格在改變,就有了拆遷的經濟利益和合理性,於是就會有人來拆遷,就意味著土地供應會不斷增加。拆遷以後創造出新的更高價格的空間,從這個角度來說土地確實又是無限的。

    現在建築技術不斷進步,土地的要素價格不斷提升,讓土地成為無限的。建築技術的進步讓現在蓋到1千米也不難,土地價格隨著人口的增加、經濟的發展,不斷在變,所以拆遷動力總是有的,特別是在老城區,我們蓋的任何一個房子,在前面都被人蓋過好幾次了。比如說萬通中心、萬通廣場的土地在之前都是有人蓋過房的。一個城市土地是無限的,我說的是城市,因為只有城市土地才能變成經濟資源,但如果是戈壁灘,那個土地不是經濟資源,因為沒有人在那兒製造有價值的空間。

    住宅問題:青春痘還是疾病?

    現在中國的房地產問題,到底有多嚴重?究竟是疾病,還是青春痘?這兩個問題的性質不一樣。女孩在青春期,臉上會長痘痘,這究竟是不是病,醫生都沒有統一的意見。面對以上情況,家長可以有兩種選擇——聰明的只做兩件事,安慰和等待。等到孩子年過二十,臉上自然又光潔如玉,因為這是一個成長必經的過程;如果你把它當成病,到處求醫問藥,有可能會整得小姑娘內分泌越來越亂,最後保不住會落下坑或疤痕,留下遺憾。

    今天中國的房地產問題,就面臨著這樣兩種選擇。而對這個問題的不同看法,導致在社會上的一些爭論。

    中國目前的房地產的問題是什麼?今天所謂房地產問題其實是住宅的問題。在發展中國家特別是新興工業化國家和快速城市化的地區,住宅一直都是問題。我年輕的時候看過恩格斯在1850年寫的一本有關住宅問題的書(《論住宅問題》),其中有一篇是討論工業革命初期英國工人階級的住宅問題。台灣在80年代末時,也有過無殼蝸牛運動跟住宅有關。兩個月前,查韋斯讓軍隊開進了高爾夫球場,把富人的高爾夫球場改成經濟適用房。而波及全球的美國次貸問題也是住宅問題。

    在人均GDP達到8000美金之前,住宅問題是所有新興工業化國家和經濟起飛、快速城市化的國家和地區的普遍性問題,這個問題急不得,但是又不能不急。所謂急不得就是沒到GDP8000美金這事兒都解決不了,不急不行是因為大家都在吵。

    那麼要熬到什麼時候才能解決?我們看中國的住宅,從北京、上海、西安、杭州一直到邯鄲、保定,大家會覺得這個問題的重要程度是不一樣的。北京、上海幾乎是在飽和狀態下,首次置業占的比重已經很低了,改善性置業是最主要的。而二三線城市剛剛開始首次置業浪潮。所以住宅問題是跟GDP有關的,它是隨著這些區域經濟水平的變化而變化的。

    那麼,住宅這個問題今天到底有多嚴重?究竟是疾病,還是青春痘?這兩個問題的性質不一樣的。女孩在青春期的時候,臉上會長痘痘,它究竟是不是病,醫生都沒有統一意見。但是家長可以有兩個選擇,聰明的只做兩件事,就是安慰和等待,等到孩子年過二十,臉上自然又光潔如玉了,因為這是一個成長必經的過程,如果你要把它當成病,到處求醫問藥,有可能會整得小姑娘的內分泌越來越亂,最後保不定落下坑或者疤痕,這個痘痘問題就被整歪了。

    今天我們判斷房地產住宅問題也是這樣,站在領導者的角度來說,你首先要判斷它是青春痘還是病,如果是青春痘那就多加安慰,全世界沒有一個市場經濟國家的政府能保障人民35歲以前都買得起房的。古巴、朝鮮可以保障,但是同時要限制你的自由。

    醫學理論有兩個詞最難搞清楚,中醫用得最多的一個詞叫上火,那麼火在哪兒呢?不知道。西醫裡面最讓人犯暈的一個詞叫內分泌,內分泌失調這個事很複雜,你要去調,但具體怎麼調,醫生也沒法兒說清楚。西醫通常會給病人開些藥,讓病人邊吃邊檢查然後調整處方。中醫會開出完全不一樣的中藥方子,也有不用藥的,說針灸或者拔罐就能解決問題。人在青春期和更年期內分泌問題都多,這就好像我們經濟社會的轉型時期,系統最容易出問題。這也意味著所有的問題都不只有一個答案,因為你要轉,從舊軌道轉到新的軌道,有的人用舊的標準,有的人用新的標準,很難眾口一詞。

    今天中國的住宅問題就面臨這樣兩種選擇,站在行業的立場來看,這些都是青春痘的問題,長大了就好了;但是政府、媒體更多認定這是病,需要去醫院治療。

    買不起房的致病因素有四個。最初認為主要來源於開發商,說黑心的開發商把房價炒高了,於是政府和媒體合力對開發商進行道德批判,除了輿論批評,政府還通過限制開發貸款、限制土地來源、增設土地增值稅等措施限制開發商發展。調控幾年後發現,地方政府也得對住宅問題負責任,於是,最近三兩年裡,大家又都在批評地方政府了,說當地領導不好好建保障房,不負責任,不關注民生。地方政府不幹了,說我手裡又沒錢,保障民生應該是中央政府的職責啊!全社會討論來討論去,中央政府意識到這件事自己最有責任,於是決定拿350億出來支持做保障房,又要管住租金不讓它漲,同時鼓勵年輕人租房。這樣6、7年轉了一圈,到底是什麼原因導致上火呢?原來這是大家集體造成的自我上火,每個人都有責任,開發商、地方政府、投機買房人、不該買或買不起房的年輕人、中央政府都有責任,住宅問題好像成了一個眾說紛紜的韓劇,很糾結也很感人,每一點拿出來都挺有道理,婆婆也挺好,媳婦也挺好,但都又委屈,都抹淚。

    這樣本來是青春痘的問題,由於處理的方式不對,結果真可能變成內分泌混亂了,最後把這個病一直拖到青春期之後,青年、中年仍然受影響,它留下的後遺症就是去市場化。

    本來住宅問題分為兩部分,一部分是保障性的,一部分是商品房。保障性的管吃飽,但是不管吃好,就好比開車有夏利和富康;商品房管吃好吃爽,相當於開奔馳寶馬。在擁有寶馬之前,應該先趕緊整個夏利,讓大家有一個基本的代步工具,然後各走各道,互不影響,等條件具備了再鼓勵大家自行購置更多或更好的車輛。但是我們沒有從一開始就做這項工作,而是怪房地產商、市場,用體制、文件來管市場,讓市場變成政府的下級,領導把市場當下級管,開個會就佈置讓市場聽話。

    我們沒有分開市場、准市場和非市場,比如說保障房在新加坡有一部分就是非市場,叫公租、廉租,還有一部分是准市場(組屋的高端部分),另外一部分是完全市場。我們是把市場逼回到非市場的道路上,這樣就出現了很多有趣的效果適得其反的調控措施。首先是土地成本和房價反向調控,好比一邊發春藥一邊掃黃。土地價格越擰越死,土地供應越來越緊缺,這等於在發春藥,這麼貴的地,占掉整個項目60%的成本;而你又讓房價降低,這等於又在掃黃。這其中總有一個是假的,就像在電線桿子上貼的廣告,又是專治性病,又是專治陽痿,到底哪個起作用?其中必有一詐。

    政府既把地價越調越高,卻又希望房價要越來越低,沒有辦法,最後只能是去市場化,就是你買了地,第一,不擁有完全產權,就是70年的使用權,相當於是70年的租金;第二,兩年不開發要收回。這還不夠,政府還要定價,一房一價,而且還要限購等等。如果是市場經濟,既然我已經租了50年、70年,我多長時間開發應該權力在我,但是中國不允許企業獨立平等地和政府去討論這個問題。

    說到囤地、捂盤這事兒,打一個比喻,相當於娶媳婦時被指定第一年必須生孩子,只要不生孩子就算捂妻、囤性,政府就要收回結婚證,不能再生。人性是不可以這樣來管理的。而作為企業的理性決策,70年中我有權根據市場變化來決定開工時間,不能要求我在市場不好的情況下必須兩年開工。雖然市場好不好我也不一定知道,但是你只要一發文件,市場就肯定不會好。所以這裡面已經不是市場經濟的基本理念在支配企業行為了。

    房價也是這樣的,政府提供公共服務就可以了,保障房你可以自己定價,但是你不能來管我商品房的價格。北京商品房漲價幅度、打折尺度政府都要管,企業就沒辦法根據清晰、明確和長遠的市場預期決定怎麼做生意。比如我們買地時,市場說有10個客戶都可以來買;等政府把地賣給我了,同時告訴我只有一半人可以買,剩下的誰買就抓誰,這等於謀財害命一樣,高價地賣給我們,同時把客戶趕走。

    調控到現在,政府一直沒有走嚴格分軌的制度。把商品的歸商品、保障的歸保障,管住保障房、放開商品房,這就是新加坡的成功模式。但是我們卻是讓市場陪著保障玩,讓市場解決保障問題。這就好比讓一個男人到婦科醫院去替女人生孩子,這是兩個跨著界沒法兒辦的事。你要讓市場來替保障解決問題,市場會說NO,因為無論你房價降到多少,還是會有人買不起。保障問題本是政府的責任,不應該轉移視線,怪罪市場,把所有人都拖進來,使政策越來越去市場化。

    市場經濟其實非常簡單,產權、要素要自由流動、自由定價、自由競爭、自擔風險、自我分享利益。但是現在的住宅政策和這些基本規律越來越背離,結果就好比攪一鍋粥,越攪越稠,越攪越攪不動,廚師自己攪得過癮,因為他能鍛煉肌肉,但粥鍋裡面的東西是越來越難分清、越來越無解了。

    保障房一邊倒政策也會帶來新的不公平。首先,保障的範圍模糊化在隨著公部門的權力尋租不斷擴大。關於保障的範圍現在有三種提法。住宅部的保障司提出來最需要保障的人只有5%的家庭,這是他們統計的。中央政府提出城市人口的20%要由政府納入保障。在上海、重慶還有一些地方政府提出要保70%。到底保多少現在弄不清,這就會有中間地帶,把不該保障的人納入保障。《新世紀》週刊在幾個月前做了一個調查,北京最近2、3年的保障房60%、70%都給了不該保障的對象,到了公權力部門。只在第一次象徵性搖號有點兒像是面向老百姓,再往後到第二輪搖號時,政府內部就把房都分了。任志強微博上有個數據說北京公租房面積133平米,公租房是用於保障小戶型,為什麼蓋那麼大呢?有人就發評論說政府部門又是在內部分房,包括政府機構公務員。

    公務員在中國到底是低收入階層、中收入階層還是高收入階層?高收入階層肯定不是,除非是貪官。但是我相信99%中國人都認為納入低收入階層不對,所以他怎麼也算是中等收入階層,多數還偏上一點兒。那麼公務員為什麼全都被變相納入保障範疇了呢?在中央機關內部全部在推行保障房。建設部在半年以前剛剛內部分過一次保障房。所以這就帶來了公權與私權之間不公平的問題。

    地方上還出現一種情況,比如某一個權力部門,它要給單位謀福利,就找到地方開發商,說那邊地不錯,你把它摘下來,我全部都買,但是是市場價的7折,因為我是團購。然後權力部門內部再集資,買下房子分給內部職工,這些職工再拿來市場上出售賺錢。

    目前,如果這種公權力不得到約束,我們保障房的大部分利益會流向公部門,最後會在公平的名義下製造出更多的不公平。公務員缺不缺房?舉三個例子,一個李剛就有5套房,這是河北;江蘇發達地區一個財政局長有7套房;貴州落後地區一個管委會書記有9套房,這都是貪官。你說這是偶然的,但這些人多數至少還可以有兩套房,不管貧困還是發達地區都是這樣。剛大學畢業的公務員抱怨說買不了房,但是剛畢業你幹什麼都應該買不了房啊。所以應該說35歲以下的公務員和社會上的其他從業人員相比,他們薪資總體的保障是比一般人要好的,更有權力,住房問題更容易解決。

    國企掙的錢不上繳財政,全在內部轉成福利了。最近審計署審計的所有國企最大的錯誤都是拿國有資產做福利,這叫什麼公平呢。

    其次就是勞動力的競爭與流動問題。管制必定造成短缺,短缺會造成黑市加特權。現在土地管制越來越嚴,土地指標就出現了黑市。這就像在北京買車,一實行搖號管制,黑市就應運而生,因為你一管制就有人能特批。住宅問題用管制的方法解決,接近於平均分配的方法,必然導致短缺和特權。

    這件事情歷史已經做過結論了。1949年我們城鎮人口的人均住房面積是1.9平米。1949年以後我們一直採取政府分配住房的辦法,即所謂公平分配方法。毛主席為這件事情也沒少操心,但是在他離開人間的時候,餓死過人,文化革命武鬥還非正常死亡了幾百萬人,他老人家去世以後人均住房面積變成1.8平米了,比1949年還少了0.1平米。我們改革開放從1979年開始,1999年住房商品化以後,我們現在城鎮人均住房面積已經到了30平米,接近日本了。但這人均30平米的獲得,不是靠管制和政府包分配來解決的,而是靠競爭和商品房供應來解決的。假定一個年輕人一出學校,政府就把住房分配給他,那政府會說,既然你住了我的保障房,我就對你有要求,必須乖乖聽話唱紅歌,還必須放棄自由,你不能自由遷徙,也別想去異地創業。買了商品房,人身是自由的,想挪個地方折騰,可以把房賣了拔腿走路;但若是買保障房,按照規定你幾年內不能動。你貸款買商品房是為銀行服務,買保障房則是要對政府聽命一生,因為流動不了,你不能隨時從河南到上海、從天津到北京創業,因為保障房不讓賣,想到北京買房又不可能,因為你沒有現成的5年納稅記錄。最後年輕人的外出流動創業就沒有動力了。

    市場經濟當中最重要的要素流動是人的流動,美國創辦的Google和Facebook的企業家全是25歲到35歲的年輕人,就是因為可以自由選擇、自主擇業,想住哪兒住哪兒,想幹什麼幹什麼。而我們不適當地擴大保障面積,會導致我們的勞動力要素流動停滯,然後整個市場經濟競爭活力就會弱化、中國的經濟發展必將減緩。最近看到報道,一個公務員考試,上千人蜂擁爭考一個職位,這都是這些政策引導的。如果年輕人都往那裡鑽,不再有人去創業,未來中國可能連阿里巴巴也沒有了,百度也沒有了,因為年輕人的創業激情、創業的活力、市場經濟當中的活力因素被窒息了。  
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