為什麼我的眼裡常含淚水，
因為我對這土地愛得深沉……
——艾青：《我愛這土地》，1938年
1938年的上海被稱為「孤島」，這是一個十分貼切的隱喻。
上海是當時世界上的第七大城市，人口僅次於柏林、倫敦、莫斯科、紐約、巴黎和東京。在1937年底的保衛戰中，城市遭到毀滅性的重創，美國歷史學家魏斐德（FredericWakeman）在《上海歹土》一書中認定：「上海乃是二次大戰中第一個被摧毀的世界大都會。」據《申報年鑒》記載，當時有4998家工廠、作坊的設備被毀壞，上海喪失了70%的工業能力。大量難民湧進只有10平方英里的公共租界和法租界，致使人口從150萬猛增到400萬，數萬無家可歸者流落街頭。在最寒冷的冬季，上海街頭發現了1.01萬具屍體。
自戰事爆發後，楊樹浦、閘北、滬西、南市一帶均被日軍佔領，但黃浦江沿岸的公共租界和法租界卻遭包圍而還未被進佔，市政之權仍操在租界的工部局手中。這一區域，對外交通保持暢通，對內交通也逐漸恢復，進出口完全自由，形成自由商業市場，遂成一特殊的「孤島」，其範圍包括東至黃浦江，西至法華路（今新華路）、大西路（今延安西路），北至蘇州河，南至肇家濱路的地區。著名的民國記者陶菊隱記錄道：「蘇州河一水之隔，一邊是炮聲震天，一邊是笙歌達旦，每當夜幕降臨，租界內徹夜通明的電炬，透過幽暗的夜空，與閘北的火光連成一片，映紅了半邊天。」這一狀況維持了四年之久。
就這樣，所有的人都被困在一個「孤島」上。「島」的面積只有機槍子彈的射程那麼遠，而危機卻像東海般浩瀚可怖。整個上海城的日常生活都處於極其頹廢的狀態，即使是暫時掌握權力的那群人，也會感覺生活索然無味，根本不值得期待。所有的理想都顯得那麼的虛妄，只有絕望才是真實的。
在這麼一個充滿末世感的怪亂世界，每個人——包括企業家們卻還不得不展開自己的生涯。
出乎很多人的猜想，「孤島」時期的上海工商經濟並不是一片蕭條、滿目瘡痍，而竟有過一段空前的畸形繁榮時期。
就在炮火的硝煙還沒有散盡的時候，繁榮的幽靈居然在廢墟和屍體上很快復活。到1938年底，租界內恢復生產和新建的工廠總數達4700多家，超過戰前兩倍以上，在1939年，又新設工廠1705家。其中，傳統的紡織業復甦最為迅猛。據布廠同業公會調查，至1939年，租界內新設織布、染織及手織廠823家，新增布機2.32萬台，日夜運轉每月可產棉布142萬匹，而工廠的利潤是戰前的兩到三倍。
這主要是源於下述原因：其一，人口激增，生活資料需求加大，消費品市場也就相應擴大；其二，人口集中又為租界工業提供了充足的廉價勞動力，從而有利於工業的復工生產，而生產規模的擴大，反過來又使原料市場得到刺激；其三，也是最特殊的一點，租界是中國東南沿海唯一的「非戰爭地帶」，人流和商流自然向這裡洶湧匯聚，從而激發出別樣的熱鬧。
租界是彈丸之地，所有生產的原料需外來，而所有製成的商品需外出，因此其繁榮完全依賴亞洲乃至全球政局的變幻。
先看國民政府的態度。上海淪陷後，國民政府當即頒布了《禁運資敵物品條例》，將淪陷區貨物出口「概以仇貨論」，對國統區物資運滬也予以嚴格限制。但是，這一政策很快轉向，因為大後方經濟需要租界工商運作的支持。首先，這裡是工業原料和設備進口的唯一合法通道。其次，大後方經濟完全服務於戰爭，以重工業為主體，民生產業十分薄弱。張賽群在《上海「孤島」貿易研究》一書中指出，到1941年前後，大後方人口已經由戰前的1.8億急增到2.3億，所需棉紗須有160萬枚紗錠開工生產，而實際運轉的紗錠最多時也只有17.5萬枚，每年缺少的棉紗和棉布分別為12萬件和400萬匹，這些物資大都依賴上海方面的供應。因而，國民政府不久便解釋稱，凡淪陷區內未受日方利用或控制之出品，如上海租界區域內各國貨工廠之出品不能算做日貨，仍應准其運銷各地。偏據重慶之後，國民政府仍然在上海專設國貨運輸管理處，主持貿易事宜，並繼續對租界供應外匯，繼續維持「孤島」的外匯交易，這使得進口商可以不受外匯配給的限制，自由進口緊缺物資以謀利。
日方對租界經濟的放鬆也出於自己的需要。一方面，中日開戰的時候，第二次世界大戰還沒有爆發，日本仍與英美維持著外交關係，所以對租界不敢公然攻擊；另一方面，日本經濟也需要上海「孤島」的支援。日本是一個戰爭資源基本不能自給的國家，其重工業所需的石油、鐵砂、銅等全數依賴進口，即使棉花、木漿、硫酸等工業原料也大多需要進口。在這種情形下，上海「孤島」成為日本獲取、轉運戰略物資以及套取外匯的中轉市場。日軍對租界實行的是「和平封鎖」，即只禁止中國船舶的海上交通運輸，對第三國船隻雖時有阻攔，但並不完全禁止進出。在太平洋戰爭爆發前，進出上海港的輪船噸位中有將近六成屬於中日以外的第三國。當然，日本人也知道其中有相當部分是掛著外國國旗的中國船隻。
「孤島」還成為歐美各國在遠東地區的商品交易中心。進入30年代中期之後，隨著歐洲局勢的緊張，各國均在某種程度上對進出口貿易實行了統制政策，敵對國之間更是開展了經濟戰。特別是1939年第二次世界大戰爆發後，德國對英國海上運輸線處處加以破壞，而且對中立國船隻進入英倫三島進行嚴密封鎖。相應地，英法集團及北歐諸國也對德國進行了貿易封鎖或限制。在這種博弈中，英國將上海當成了原材料和動物產品的市場來源。而德國也通過各種渠道，將顏料藥品、五金機械、化學產品等商品運送到滬，以換取其急需物資。
正是因為這種微妙而獨特的因緣際會，「孤島」被容忍存在。就在中日開戰後的1937年底，各歐美輪船已經恢復了南北洋和長江航線的航運，到第二年的6月，上海重開至倫敦、馬賽等歐洲城市的直達班輪，至10月基本恢復至戰前水平，國內航線也相繼重新開通。上海很快恢復了全國貿易中心的地位。據朱斯煌主編的《民國經濟史》記載：在進口方面，1937年的進口總值為5.08億元，1938年因戰爭降至3.76億元，但隨即很快大幅度回升，其後三年分別達到14億元、29.76億元和34.1億元；出口的數字也類似，1937年為4.04億元，1938年降至2.22億元，其後三年上升為3.92億元、13.67億元和19.29億元。戰後出口在全國所佔比重已高於戰前。在1942年之前，英美兩國在上海租界區的投資占它們在華投資總額的72.6%和64.9%。
「孤島」經濟的復甦速度是驚人的。1938年1月，租界內各工廠的雇工為3.19萬人，到4月就增到13.07萬人，到年底更增到23萬人。大大小小的針織廠、麵粉廠日夜加班，仍不能滿足市場的需求，利潤因而高得嚇人。以針織業為例，線襪的利潤為37.2%，絲襪為43.4%，羊毛襪為62.6%，衛生衫為79.2%，羊毛衫為54%。這種高額的工業利潤為各企業帶來了大量的盈餘。以榮家為例，在租界內有申新二、九廠兩家紡織廠和福新二、七、八廠三家麵粉廠，其贏利遠遠超過戰前，僅申新九廠一家在1939年的贏利就高達1000萬元，榮家一舉償清戰前所有巨額積欠，榮德生還在1939年發起組織廣新銀公司，投入銀行業務，成為滬上名副其實的巨富。當時的一項調查表明，由於「孤島」時期各行業新設工廠增加，所需機器數量十分可觀。加上外匯暴縮，外國機器價格太高，各廠不勝負擔，於是原來向國外進口機器的企業無不改用國產機器。各機器廠出品有限，而需要日增，於是造成供不應求的局面，加上鋼鐵和機價步步暴漲不息，故各廠無不市利三倍，營業鼎盛，獲利亦厚，成為機器工業發展史上的又一個「黃金時代」。
工業的繁榮自然帶動商業和金融的興旺。由於周邊地區戰火不斷，江浙地區的商賈地主和銀行家紛紛將公司和業務搬遷到租界內。整個1938年，租界內新增491家商號和160餘家銀行機構，年終結算，全市所有銀行和錢莊除了一家之外，竟統統贏利。
由於租界與國外的海運通航無阻，加上與內地交通的恢復，各地的豪門富戶攜帶大批錢財來滬避災後，過著驕奢淫逸的寄生生活，更給市場造成了虛假繁榮的景象。上海的百貨業主既供應中、低檔適合廣大市民日常生活需要的商品，又有適合「富豪避難者」所需要的高檔奢侈品，所以整個零售商業空前興旺。小百貨業原集中在南京東路、廣東路、金陵東路一帶，這時發展到霞飛路（今淮海中路）、西藏路、靜安寺路（今南京西路）、同孚路（今石門路）等。這些地段的小百貨商店比戰前增加了1~3倍。據估計，1939年零售同業共有千餘戶，比戰前增加了1倍左右。租界內的幾條商業街上新店林立，招牌如雲，其中，金陵路商號277家，西藏路商號242家，靜安寺路商號378家。在零售的小百貨市場上，幾乎天天早晚顧客盈門，人如潮湧。
當時上海的六大百貨公司營業空前興旺，商家為進一步招徠吸引顧客，大肆裝修門面。金陵東路的小呂宋百貨商店把商場的地面全部翻新，採用厚玻璃內裝電燈，每晚燈火輝煌，進店堂宛如步入水晶宮。著名的永安公司在1939年前後每天平均營業額達百萬元以上。據商店老職工回憶，當時天天生意興隆，「每天從開門到打烊，顧客始終絡繹不絕。下午更是擁擠，商場內人如潮湧，櫃檯旁擠滿了顧客。平均每個職工一天內要接待顧客五六十人，忙得連吃飯的時間都沒有，還經常要加晚班」。永安公司1941年的營業額較1938年增長了5倍半，利潤額更增長11倍以上。