廣州陷落。我軍自武漢後撤。
北平的日本人又瘋了。勝利！勝利！勝利以後便是和平，而和平便是中國投降，割讓華北！北平的報紙上登出和平的條件：日本並不要廣州與武漢，而只要華北。
漢奸們也都高了興，華北將永遠是日本人的，也就永遠是他們的了！
可是，武漢的撤退，只是撤退；中國沒有投降！
狂醉的日本人清醒過來以後，並沒找到和平。他們都感到頭疼。他們發動戰爭，他們也願極快的結束戰爭，好及早的享受兩天由勝利得來的幸福。可是，他們只發動了戰爭，而中國卻發動了不許他們享受勝利！他們失去了主動。他們只好加緊的利用漢奸，控制華北，用華北的資源，糧草，繼續作戰。
瑞宣對武漢的撤退並沒有像在南京失守時那麼難過。在破箱子底上，他找出來一張不知誰藏的，和什麼時候藏的，大清一統地圖來。把這張老古董貼在牆上，他看到了重慶。在地圖上，正如在他心裡，重慶離他好像並不很遠。在從前，重慶不過是他記憶中的一個名詞，跟他永遠不會發生什麼關係。今天，重慶離他很近，而且有一種極親密的關係。他覺得只要重慶說「打」，北平就會顫動；只要重慶不斷的發出抗戰的呼聲，華北敵人的一切陰謀詭計就終必像水牌上浮記著的賬目似的，有朝一日必被抹去，抹得一乾二淨。看著地圖，他的牙咬得很緊。他必須在北平立穩，他的一思一念都須是重慶的迴響！他須在北平替重慶抬著頭走路，替全中國人表示出：中國人是不會投降的民族！
在瑞宣這樣沉思的時候，冠家為慶祝武漢的撤退，夜以繼日的歡呼笑鬧。第一件使他們高興的是藍東陽又升了官。
華北，在日本人看，是一把拿定了。所以，他們應一方面加緊的肅清反動分子，一方面把新民會的組織擴大，以便安撫民眾。日本人是左手持劍，右手拿著昭和糖，威脅與利誘，雙管齊下的。
新民會改組。它將是宣傳部，社會部，黨部，與青年團合起來的一個總機關。它將設立幾處，每處有一個處長。它要作宣傳工作，要把工商界的各行都組織起來，要設立少年團與幼年團，要以作順民為宗旨發動彷彿像一個政黨似的工作。
在這改組的時節，原來在會的職員都被日本人傳去，當面試驗，以便選拔出幾個處長和其他的重要職員。藍東陽的相貌首先引起試官的注意，他長得三分像人，七分倒像鬼。日本人覺得他的相貌是一種資格與保證——這樣的人，是地道的漢奸胎子，永遠忠於他的主人，而且最會欺壓良善。
東陽的臉已足引起注意，恰好他的舉止與態度又是那麼卑賤得出眾，他得了宣傳處處長。當試官傳見他的時候，他的臉綠得和泡乏了的茶葉似的，他的往上吊著的眼珠吊上去，一直沒有回來，他的手與嘴唇都顫動著，他的喉中堵住一點痰。他還沒看見試官，便已鞠了三次最深的躬，因為角度太大，他幾乎失去身體的平衡，而栽了下去。當他走近了試官身前的時候，他感激得落了淚。試官受了感動，東陽得到了處長。
頭一處給他預備酒席慶賀陞官的當然是冠家。他接到了請帖，可是故意的遲到了一個半鐘頭。及來到冠家，他的架子是那麼大，連曉荷的善於詞令都沒能使他露一露黃牙。進門來，他便半坐半臥的倒在沙發上，一語不發。他的綠臉上好像搽上了一層油，綠得發光。人家張羅他的茶水，點心，他就那麼懶而驕傲的坐著，把頭窩在沙發的角兒上，連理也不理。人家讓他就位吃酒，他懶得往起立。讓了三四次，他才不得已的，像一條毛蟲似的，把自己擰咕１到首座。屁股剛碰到椅子，他把雙肘都放在桌子上，好像要先打個盹兒的樣子。他的心裡差不多完全是空的，而只有「處長，處長」隨著心的跳動，輕輕的響。他不肯喝酒，不肯吃菜，表示出處長是見過世面的，不貪口腹。趕到酒菜的香味把他的饞涎招出來，他才猛孤丁的夾一大箸子菜，放在口裡，旁若無人的大嚼大咽。
大赤包與冠曉荷交換了眼神，他們倆決定不住口的叫處長，像叫一個失了魂的孩子似的。他們認為作了處長，理當擺出架子；假若東陽不肯擺架子，他們還倒要失望呢。他們把處長從最低音叫到最高音，有時候二人同時叫，而一高一低，像二部合唱似的。
任憑他們夫婦怎樣的叫，東陽始終不哼一聲。他是處長，他必須沉得住氣；大人物是不能隨便亂說話的。甜菜上來，東陽忽然的立起來，往外走，只說了聲：「還有事！」
他走後，曉荷讚不絕口的誇獎他的相貌：「我由一認識他，就看出來藍處長的相貌不凡。你們注意沒有？他的臉雖然有點發綠，可是你們細看，就能看出下面卻有一層極潤的紫色兒，那叫硃砂臉，必定掌權！」
大赤包更實際一些：「管他是什麼臉呢，處長才是十成十的真貨，我看哪，哼！」她看了高第一眼。等到只剩了她與曉荷在屋裡的時候，她告訴他：「我想還是把高第給東陽吧。處長總比科長大多了！」
「是的！是的！所長所見甚是！你跟高第說去！這孩子，總是別彆扭扭的，不聽話！」
「我有主意！你甭管！」
其實，大赤包並沒有什麼高明的主意。她心裡也知道高第確是有點不聽話。
高第的不聽話已不止一天。她始終不肯聽從著媽媽去「拴」住李空山。李空山每次來到，除了和大赤包算賬，（大赤包由包庇暗娼來的錢，是要和李空山三七分賬的，）便一直到高第屋裡去，不管高第穿著長衣沒穿，還是正在床上睡覺。他儼然以高第的丈夫自居。進到屋中，他便一歪身倒在床上。高興呢，他便閒扯幾句；不高興，他便一語不發，而直著兩眼盯著她。他逛慣了窯子，娶慣了妓女；他以為一切婦女都和窯姐兒差不多。
高第不能忍受這個。她向媽媽抗議。大赤包理直氣壯的教訓女兒：「你簡直的是糊塗！你想想看，是不是由他的幫忙，我才得到了所長？自然嘍，我有作所長的本事與資格；可是，咱們也不能忘恩負義，硬說不欠他一點兒情！由你自己說，你既長得並不像天仙似的，他又作著科長，我看不出這件婚事有什麼不配合的地方。你要睜開眼看看事情，別閉著眼作夢！再說，他和我三七分賬，我受了累，他白拿錢，我是啞巴吃黃連有苦說不出！你要是明理，就該牢籠住他；你要是嫁給他，難道他還好意思跟老丈母娘三七分賬嗎？你要知道，我一個人掙錢，可是給你們大家花；我的錢並沒都穿在我自己的肋條骨上！」
抗議沒有用，高第自然的更和桐芳親近了。可是，這適足以引起媽媽對桐芳增多惡感，而想馬上把桐芳趕到妓院裡去。為幫忙桐芳，高第不敢多和桐芳在一塊。她只好在李空山躺到她的床上的時候，氣呼呼的拿起小傘與小皮包走出去，一走就是一天。她會到北海的山石上，或公園的古柏下，呆呆的坐著；到太寂寞了的時節，她會到曉荷常常去的通善社或崇善社去和那些有錢的，有閒的，想用最小的投資而獲得永生的善男善女們鬼混半天。
高第這樣躲開，大赤包只好派招弟去敷衍李空山。她不肯輕易放手招弟，可是事實逼迫著她非這樣作不可。她絕對不敢得罪李空山。惹惱了李空山，便是砸了她的飯鍋。
招弟，自從媽媽作了所長，天天和妓女們在一塊兒說說笑笑，已經失去了她的天真與少女之美。她的本質本來不壞。在從前，她的最浪漫的夢也不過和小女學生們的一樣——小說與電影是她的夢的資料。她喜歡打扮，願意有男朋友，可是這都不過是一些小小的，哀而不傷的，青春的遊戲。她還沒想到過男女的問題和男女間彼此的關係與需要。她只覺得按照小說與電影裡的辦法去調動自己頗好玩——只是好玩，沒有別的。現在，她天天看見妓女。她忽然的長成了人。她從妓女們身上看到了肉體，那無須去想像，而一眼便看清楚的肉體。她不再作浪漫的夢，而要去試一試那大膽的一下子跳進泥塘的行動——象肥豬那樣似的享受泥塘的污濁。
真的，她的服裝與頭髮臉面的修飾都還是摩登的，沒有受娼妓們的影響。可是，在面部的表情上，與言語上，她卻有了很大的變動。她會老氣橫秋的，學著妓女們的口調，說出足以一下子就跳入泥淖的髒字，而嬉皮笑臉的滿意自己的大膽，咂摸著髒字裡所藏蘊著的意味。她所受的那一點學校教育不夠教她分辨是非善惡的，她只有一點直覺，而不會思想。這一點少女的直覺，一般的說，是以嬌羞與小心為保險箱的。及至保險箱打開了，不再鎖上，她便只顧了去探索一種什麼更直接的，更痛快的，更原始的，愉快，而把害羞與小心一齊扔出去，像摔出一個臭雞蛋那麼痛快。她不再運用那點直覺，而故意的睜著眼往泥裡走。她的青春好像忽然被一陣狂風刮走，風過去，剩下一個可以與妓女為伍的小婦人。她接受了媽媽的命令，去敷衍李空山。
李空山看女人是一眼便看到她們的最私秘的地方去的。在這一點上，他很像日本人。見招弟來招待他，他馬上拉住她的手，緊跟著就吻了她，摸她的身上。這一套，他本來久想施之於高第的，可是高第「不聽話」。現在，他對比高第更美更年輕的招弟用上了這一套，他馬上興奮起來，急忙到綢緞莊給她買了三身衣料。
大赤包看到衣料，心裡顫了一下。招弟是她的寶貝，不能隨便就被李空山挖了去。可是，綢緞到底是綢緞，綢緞會替李空山說好話。她不能教招弟謝絕。同時，她相信招弟是聰明絕頂的，一定不會輕易的吃了虧。所以，她不便表示什麼。
招弟並不喜歡空山。她也根本沒有想到什麼婚姻問題。她只是要冒險，嘗一嘗那種最有刺激性的滋味，別人沒敢，李空山敢，對她動手，那麼也就無所不可。她看見不止一次，曉荷偷偷的吻那些妓女。現在，她自己大膽一點，大概也沒有什麼了不起的過錯與惡果。
武漢陷落，日本人要加緊的肅清北平的反動分子，實行清查戶口，大批的捉人。李空山忙起來。他不大有工夫再來到高第的床上躺一躺。他並不忠心於日本主子，而是為他自己弄錢。他隨便的捕人，捕得極多，而後再依次的商議價錢，肯拿錢的便可以被釋放；沒錢的，不管有罪無罪，便喪掉生命。在殺戮無辜的人的時候，他的膽子幾乎與動手摸女人是一邊兒大的。
大赤包見李空山好幾天沒來，很不放心。是不是女兒們得罪了他呢？她派招弟去找他：「告訴你，招弟，乖乖！去看看他！你就說：武漢完了事，大家都在這裡吃酒；沒有他，大家都怪不高興的！請他千萬抓工夫來一趟，大家熱鬧一天！穿上他送給你的衣裳！聽見沒有？」
把招弟打發走，她把高第叫過來。她皺上點眉頭，像是很疲乏了的，低聲的說：「高第，媽媽跟你說兩句話。我看出來，你不大喜歡李空山，我也不再勉強你！」她看著女兒，看了好大一會兒，彷彿是視察女兒領會了媽媽的大仁大義沒有。「現在藍東陽作了處長，我想總該合了你的意吧？他不大好乾淨，可是那都因為他沒有結婚，他若是有個太太招呼著他，他必定不能再那麼邋遢了。說真的，他要是好好的打扮打扮，還不能不算怪漂亮的呢！況且，他又年輕，又有本事；現在已經是處長，焉知道不作到督辦什麼的呢！好孩子，你聽媽媽的話！媽媽還能安心害了你嗎？你的歲數已經不小了，別老教媽媽懸著心哪！媽媽一個人打裡打外，還不夠我操心的？好孩子，你跟他交交朋友！你的婚事要是成了功，不是咱們一家子都跟著受用嗎？」說完這一套，她輕輕的用拳頭捶著胸口。
高第沒有表示什麼。她討厭東陽不亞於討厭李空山。就是必不得已而接受東陽，她也得先和桐芳商議商議；遇到大事，她自己老拿不定主意。
乘著大赤包沒在家，高第和桐芳在西直門外的河邊上，一邊慢慢的走，一邊談心。河僅僅離城門有一里來地，可是河岸上極清靜，連個走路的人也沒有。岸上的老柳樹已把葉子落淨。在秋陽中微擺著長長的柳枝。河南邊的蓮塘只剩了些乾枯到能發出輕響的荷葉，塘中心靜靜的立著一隻白鷺。魚塘裡水還不少，河身可是已經很淺，只有一股清水慢慢的在河心流動，衝動著一穗穗的長而深綠的水藻。河坡還是濕潤的，這裡那裡偶爾有個半露在泥外的田螺，也沒有小孩們來挖它們。秋給北平的城郊帶來蕭瑟，使它變成觸目都是秋色，一點也不像一個大都市的外圍了。
走了一會兒。她們倆選了一棵最大的老柳，坐在它的露在地面上的根兒上。回頭，她們可以看到高亮橋，橋上老不斷的有車馬來往，因此，她們不敢多回頭；她們願意暫時忘了她們是被圈在大籠子——北平——的人，而在這裡自由的吸點帶著地土與溪流的香味的空氣。
「我又不想走了！」桐芳皺著眉，吸著一根香煙；說完這一句，她看著慢慢消散的煙。
「你不想走啦？」高第好像鬆了一口氣似的問。「那好極啦！
你要走了，剩下我一個人，我簡直一點辦法也沒有！」
桐芳瞇著眼看由鼻孔出來的煙，臉上微微有點笑意，彷彿是享受著高第的對她的信任。
「可是，」高第的短鼻子上縱起一些小褶子，「媽媽真趕出你去呢？教你到……」
桐芳把半截煙摔在地上，用鞋跟兒碾碎，撇了撇小嘴：「我等著她的！我已經想好了辦法，我不怕她！你看，我早就想逃走，可是你不肯陪著我。我一想，斗大的字我才認識不到一石，我幹什麼去呢？不錯，我會唱點玩藝兒；可是，逃出去再唱玩藝兒，我算怎麼一回事呢？你要是同我一道走，那就不同了；你起碼能寫點算點，大小能找個事作；你作事，我願意刷傢伙洗碗的作你的老媽子；我敢保，咱們倆必定過得很不錯！可是，你不肯走；我一個人出去沒辦法！」「我捨不得北平，也捨不得家！」高第很老實的說了實話。桐芳笑了笑。「北平教日本人佔著，家裡教你嫁給劊子手，你還都捨不得！你忘了，忘了摔死一車日本兵的仲石，忘了說你是個好姑娘的錢先生！」
高第把雙手摟在磕膝上，楞起來。楞了半天，她低聲的說：「你不是也不想走啦？」
桐芳一揚頭，把一縷頭髮摔到後邊去：「不用管我，我有我的辦法！」
「什麼辦法？」
「不能告訴你！」
「那，我也有我的辦法！反正我不能嫁給李空山，也不能嫁給藍東陽！我願意要誰，才嫁給誰！」高第把臉揚起來，表示出她的堅決。是的，她確是說了實話。假使她不明白任何其他的事，她可是知道婚姻自由。自由結婚成了她的一種信仰。她並說不出為什麼婚姻應當自由，她只是看見了別人那麼作，所以她也須那麼作。她在生命上，沒有任何足以自傲的地方，而時代強迫著她作個摩登小姐。怎樣才算摩登？自由結婚！只要她結了婚，她好像就把生命在世界上拴牢，這，她與老年間的婦女並沒有什麼差別。可是，她必須要和老婦女們有個差別。怎樣顯出差別？她要結婚，可是上面必須加上「自由」！結婚後怎樣？她沒有過問。憑她的學識與本事，結婚後她也許挨餓，也許生了娃娃而弄得稀屎糊在娃娃的腦門上。這些，她都沒有想過。她只需要一段浪漫的生活，由戀愛而結婚。有了這麼一段經歷，她便成了摩登小姐，而後墮入地獄裡去也沒關係！她是新時代的人，她須有新時代的迷信，而且管迷信叫作信仰。她沒有立足於新時代的條件，而坐享其成的要吃新時代的果實。歷史給了她自由的機會，可是她的迷信教歷史落了空。
桐芳半天沒有出聲。
高第又重了一句：「我願意要誰才嫁給誰！」
「可是，你鬥得過家裡的人嗎？你吃著家裡，喝著家裡，你就得聽他們的話！」桐芳的聲音很低，而說得很懇切。「你知道，高第，我以後幫不了你的忙了，我有我的事！我要是你，我就跺腳一走！在我們東北，多少女人都幫著男人打日本鬼子。你為什麼不去那麼辦？你走，你才能自由！你信不信？」
「你到底要幹什麼呢？怎麼不幫忙我了呢？」
桐芳輕輕的搖了搖頭，閉緊了嘴。
待了半天，桐芳摘下一個小戒指來，遞到高第的手裡，而後用雙手握住高第的手：「高第！從今以後，在家裡咱們彼此不必再說話。他們都知道咱倆是好朋友，咱們老在一塊兒招他們的疑心。以後，我不再理你，他們也許因為咱倆不相好了，能多留我幾天。這個戒指你留著作個紀念吧！」高第害了怕。「你，你是不是想自殺呢？」
桐芳慘笑了一下：「我才不自殺！」
「那你到底……」
「日後你就明白了，先不告訴你！」桐芳立起來，伸了伸腰；就手兒揪住一根柳條。高第也立了起來：「那麼，我還是沒有辦法呀！」
「話已經說過了，你有膽子就有出頭之日；什麼都捨不得，就什麼也作不成！」
回到家中，太陽已經快落下去。
招弟還沒有回來。
大赤包很想不動聲色，可是沒能成功。她本來極相信自己與招弟的聰明，總以為什麼人都會吃虧，而她與她的女兒是絕對不會的。可是，天已經快黑了，而女兒還沒有回來，又是個無能否認的事實。再說，她並不是不曉得李空山的厲害。她咬上了牙。這時候，她幾乎真像個「母親」了，幾乎要責備自己不該把女兒送到虎口裡去。可是，責備自己便是失去自信，而她向來是一步一個腳印兒的女光棍；光棍是絕對不能下「罪己詔」的！不，她自己沒有過錯，招弟也沒有過錯；只是李空山那小子可惡！她須設法懲治李空山！
她開始在院中慢慢的走遛兒，一邊兒走一邊兒思索對付李空山的方法。她一時想不出什麼方法來，因為她明知道空山不是好惹的。假若，她想，方法想得不好，而自己「賠了夫人又折兵」那才丟透了臉！這樣一想，她馬上發了怒。她干嗽了一兩聲，一股熱氣由腹部往上衝，一直衝到胸口，使她的胸中發辣。這股熱氣雖然一勁兒向上衝，可是她的皮膚上反倒覺得有點冷，她輕顫起來。一層小雞皮疙疸蓋住了她滿臉的雀斑。她不能再想什麼了。只有一個觀念象蟲兒似的鑽動她的心——她丟了人！
作了一輩子女光棍，現在她丟了人！她不能忍受！算了，什麼也無須想了，她去和李空山拚命吧！她握緊了拳，抹著蔻丹的指甲把手心都摳得有點疼。是的，什麼也不用再說，拚命去是唯一的好辦法。曉荷死了有什麼關係呢？高第，她永遠沒喜愛過高第；假若高第隨便的吃了大虧，也沒多大關係呀。桐芳，哼，桐芳理應下窯子；桐芳越丟人才越好！一家人中，她只愛招弟。招弟是她的心上的肉，眼前的一朵鮮花。而且，這朵鮮花絕不是為李空山預備著的！假若招弟而是和一位高貴的人發生了什麼關係，也就沒有什麼說不通的地方；不幸，單單是李空山搶去招弟，她沒法嚥下這口氣！李空山不過是個科長啊！
她喊人給她拿一件馬甲來。披上了馬甲，她想馬上出去找李空山，和他講理，和他廝打，和他拚命！但是，她的腳卻沒往院外走。她曉得李空山是不拿婦女當作婦女對待的人；她若打他，他必還手，而且他會喝令許多巡警來幫助他。她去「聲討」，就必吃更大的虧，丟更多的臉。她是女光棍，而他恰好是無賴子。
曉荷早已看出太太的不安，可是始終沒敢哼一聲。他知道太太是善於遷怒的人，他一開口，也許就把一堆狗屎弄到自己的頭上來。
再說，他似乎還有點幸災樂禍。大赤包，李空山都作了官，而他自己還沒有事作，他樂得的看看兩個官兒像兩條凶狗似的惡戰一場。他幾乎沒有關切女兒的現在與將來。在他看，女兒若真落在李空山手裡呢，也好。反之，經過大赤包的一番爭鬥而把招弟救了出來呢，也好。他非常的冷靜。丟失了女兒和丟失了國家，他都能冷靜的去承認事實，而不便動什麼感情。
天上已佈滿了秋星，天河很低很亮。大赤包依然沒能決定是否出去找空山和招弟。這激起她的怒氣。她向來是急性子，要幹什麼便馬上去幹。現在，她的心與腳不能一致，她沒法不發氣。她找到曉荷作發氣的目標。進到屋中，她像一大堆放過血的，沒有力量的，牛肉似的，把自己扔在沙發上。她的眼盯住曉荷。
曉荷知道風暴快來到，趕緊板起臉來，皺起點眉頭，裝出他也很關切招弟的樣子。他的心裡可是正在想：有朝一日，我須登台彩唱一回，比如說唱一出《九更天》或《王佐斷臂》；我很會作戲！
他剛剛想好自己掛上髯口，穿上行頭，應該是多麼漂亮，大赤包的雷已經響了。
「我說你就會裝傻充楞呀！招弟不是我由娘家帶來的，她是你們冠家的姑娘，你難道就不著一點急？」
「我很著急！」曉荷哭喪著臉說。「不過，招弟不是常常獨自出去，回來的很晚嗎？」
「今天跟往常不一樣！她是去看……」她不敢往下說了，而啐了一大口唾沫。
「我並沒教她去！」曉荷反攻了一句。即使招弟真丟了人，在他想，也都是大赤包的過錯，而過錯有了歸處，那丟人的事彷彿就可以變成無關緊要了。
大赤包順手抄起一個茶杯，極快的出了手。嘩啦！連杯子帶窗戶上的一塊玻璃全碎了。她沒預計到茶杯會碰到玻璃上，可是及至玻璃被擊碎，她反倒有點高興，因為玻璃的聲音是那麼大，頗足以助她的聲勢。隨著這響聲，她放開了嗓子：「你是什麼東西！我一天到晚打內打外的操心，你坐在家裡橫草不動，豎草不拿！你長著心肺沒有？」
高亦陀在屋中抽了幾口煙，忍了一個盹兒。玻璃的聲音把他驚醒。醒了，他可是不會馬上立起來。煙毒使他變成懶骨頭。他懶懶的打了個哈欠。揉了揉眼睛，然後對著小磁壺的嘴咂了兩口茶，這才慢慢的坐起來。坐了一小會兒，他才輕佻軟簾扭了出來。
三言兩語，把事情聽明白，他自告奮勇找招弟小姐去。
曉荷也願意去，他是想去看看光景，假若招弟真的落在羅網裡，他應當馬上教李空山拜見老泰山，而且就手兒便提出條件，教李空山給他個拿乾薪不作事的官兒作。他以為自己若能借此機會得到一官半職，招弟的荒唐便實在可以變為增光耀祖的事了，反之，他若錯過了這個機會，他覺得就有點對不起自己，而且似乎還有點對不起日本人——日本人佔據住北平，他不是理當去效力麼？
可是，大赤包不准他去。她還要把他留在家裡，好痛痛快快的罵他一頓。再說，高亦陀，在她看，是她的心腹，必定比曉荷更能把事情處理得妥當一些。她的脾氣與成見使她忘了詳加考慮，而只覺得能挾制丈夫才見本領。
高亦院對曉荷軟不唧的笑了笑，像說相聲的下場時那麼輕快的走出去。
大赤包罵了曉荷一百分鐘！
亦陀曾經背著大赤包給李空山「約」過好幾次女人，他曉得李空山會見女人的地方。
那是在西單牌樓附近的一家公寓裡。以前，這是一家專招待學生的，非常規矩的，公寓。公寓的主人是一對五十多歲的老夫婦，男的管賬，女的操廚，另用著一個四十多歲的女僕給收拾屋子，一個十四五歲的小男孩給沏茶灌水和跑跑腿兒。這裡，沒有熟人的介紹，絕對租不到房間；而用功的學生是以在這裡得到一個舖位為榮的。老夫婦對待住客們幾乎像自己的兒女，他們不只到月頭收學生們的食宿費，而也關心著大家的健康與品行。學生們一致的稱呼他們老先生和老太太。學生們有了困難，交不上房租，只要說明了理由，老先生會歎著氣給他們墊錢，而且借給他們一些零花。因此，學生們在畢業之後，找到了事作，還和老夫婦是朋友，逢節過年往往送來一些禮物，酬謝他們從前的厚道。這是北平的一家公寓，住過這裡的學生們，無論來自山南海北，都因為這個公寓而更多愛北平一點。他們從這裡，正如同在瑞蚨祥綢緞莊買東西，和在小飯館裡吃飯，學到了一點人情與規矩。北平的本身彷彿就是個大的學校，它的訓育主任便是每個北平人所有的人情與禮貌。
七七抗戰以後，永遠客滿的這一家公寓竟自空起來。大學都沒有開學，中學生很少住公寓的。老夫婦沒了辦法。他們不肯把公寓改成旅館，因為開旅館是「江湖」上的生意，而他們倆不過是老老實實的北平人。他們也關不了門，日本人不許任何生意報歇業。就正在這個當兒，李空山來到北平謀事。他第一喜愛這所公寓的地點——西單牌樓的交通方便，又是熱鬧的地方。第二，他喜歡這所公寓既乾淨，又便宜。他決定要三間房。為了生計，老夫婦點了頭。
剛一搬進來，李空山便帶著一個女人，和兩三個男人。他們打了一夜的牌。老夫婦過來勸阻，李空山瞪了眼。老夫婦說怕巡警來抄賭，李空山命令帶來的女人把大門開開，教老夫婦看看巡警敢進來不敢。半惱半笑的，李空山告訴老夫婦：「你們知道不知道現在是另一朝代了？日本人喜歡咱們吸煙打牌！」說完，他命令「老先生」去找煙燈。老先生拒絕了，李空山把椅子砸碎了兩張。他是「老」軍人，懂得怎樣欺侮老百姓。
第二天，他又換了個女人。老夫婦由央告而掛了怒，無論如何，請他搬出去。李空山一語不發，堅決的不搬。老先生準備拚命：「老命不要了，我不能教你在這兒撒野！」李空山還是不動，彷彿在這裡生了根。
最後，連那個女人也看不過去了，她說了話：「李大爺，你有的是錢，哪裡找不到房住，何苦跟這個老頭子為難呢？」李空山賣了個面子，對女人說：「你說的對，小寶貝！」然後，他提出了條件，教老夫婦賠償五十元的搬家費。老夫婦承認了條件，給了錢，在李空山走後，給他燒了一股高香。李空山把五十元全塞給了那個女人：「得啦，白住了兩天房，白玩了女人，這個買賣作得不錯！」他笑了半天，覺得自己非常的漂亮，幽默。
在李空山作了特高科的科長以後，他的第一件「德政」便是強佔那所公寓的三間房。他自己沒有去，而派了四名腰裡帶著槍的「幹員」去告訴公寓的主人：「李科長——就是曾經被你攆出去的那位先生，要他原來住過的那三間房！」他再三再四的囑咐「幹員」們，務必把這句話照原樣說清楚，因為他覺得這句話裡含有報復的意思。他只會記著小仇小怨，對小仇小怨，他永遠想著報復。為了報復小仇小怨，他不惜認敵作父。藉著敵人的威風，去欺侮一對無辜的老夫婦，是使他高興與得意的事。
公寓的老夫婦看到四隻手槍，只好含著淚點了頭。他們是北平人，遇到凌辱與委屈，他們會責備自己「得罪了人」，或是歎息自己的運氣不佳。他們既忍受日本人的欺壓，也怕日本人的爪牙的手槍。
李空山並不住在這裡，而只在高興玩玩女人，或玩玩牌的時候，才想起這個「別墅」來。每來一次，他必定命令老夫婦給三間屋裡添置一點東西與器具；在發令之前，他老教他們看看手槍。因此，這三間屋子收拾得越來越體面，在他高興的時候，他會告訴「老先生」：「你看，我住你的房間好不好？器具越來越多，這不是『進步』麼？」趕到「老先生」問他添置東西的費用的時候，他也許瞪眼，也許拍著腰間的手槍說：「我是給日本人作事的，要錢，跟日本人去要！我想，你也許沒有那麼大的膽子吧？」「老先生」不敢再問，而悟出來一點道理，偷偷的告訴了太太：「認命吧，誰教咱們打不出日本人去呢？」
高亦陀的心裡沒有一天忘記了怎樣利用機會打倒大赤包，然後取而代之。因此，他對李空山特別的討好。他曉得李空山好色，所以他心中把李空山與女人拴了一個結。大赤包派他去「製造」暗娼，他便一方面去工作，一方面向李空山獻媚：「李科長，又有個新計劃，不知尊意如何？每逢有新下海的暗門子，我先把她帶到這裡來，由科長給施行洗禮，怎樣？」
李空山不明白什麼叫「洗禮」，可是高亦陀輕輕挽了挽袖口，又擠了擠眼睛，李空山便恍然大悟了，他笑得閉不上了嘴。好容易停住笑，他問：「你給我盡心，拿什麼報答你呢？是不是我得供給你點煙土？」
高亦陀輕快的躲開，一勁兒擺手：「什麼報酬不報酬呢？憑你的地位，別人巴結也巴結不上啊，我順手兒能辦的事，敢提報酬？科長你要這麼客氣，我可就不敢再來了！」
這一套恭維使李空山幾乎忘了自己的姓氏，拍著高亦陀的肩頭直喊「老弟！」於是，高亦陀開始往「別墅」運送女人。
高亦陀算計得很正確：假若招弟真的落了圈套，她必定是在公寓裡。
他猜對了。在他來到公寓以前，李空山已經和招弟在那裡玩耍了三個鐘頭。
招弟，穿著空山給她的夾袍和最高的高跟鞋，好像身量忽然的長高了許多。挺著她的小白脖子，挺著她那還沒有長得十分成熟的胸口，她彷彿要把自己在幾點鐘裡變成個熟透了的小婦人。她的黑眼珠放著些浮動的光兒，東瞭一下西瞭一下的好似要表示出自己的大膽，而又有點不安。她的唇抹得特別的紅，特別的大，見稜見角的，像是要用它幫助自己的勇敢。她的頭髮燙成長長的卷兒，一部分垂在項上，每一擺動，那些長卷兒便微微刺弄她的小脖子，有點發癢。額上的那些發鬈梳得很高，她時時翻眼珠向上看，希望能看到它們；發高，鞋跟高，又加上挺著項與胸，她覺得自己是長成了人，應當有膽子作成人們所敢作的事。
她忘了自己是多麼嬌小秀氣。她忘了以前所有的一點生活的理想。她忘了從前的男朋友們。她忘了國恥。假若在北平淪陷之後，她能常常和祁瑞全在一處，憑她的聰明與熱氣，她一定會因反抗父母而表示出一點愛國的真心來。可是，瑞全走了。她只看到了妓女與父母所作的卑賤無聊的事。她的心被享受與淫蕩包圍住。慢慢的，她忘了一切，而只覺得把握住眼前的快樂是最實際最直截了當的。衝動代替了理想，她願意一下子把自己變成比她媽媽更漂亮，更摩登，也更會享受的女人。假若能作到這個，她想，她便是個最勇敢的女郎，即使天塌下來也不會砸住她，更不用提什麼亡國不亡國了。
她並不喜愛李空山，也不想嫁給他。她只覺得空山怪好玩。她忘了以前的一切，對將來也沒作任何打算。她的家教是荒淫，所以她也只能想到今天有酒今天醉。在她心的深處，還有一點點光亮，那光亮給她照出，像電影場打「玻片」似的，一些警戒的字句。可是，整個的北平都在烏七八糟中，她所知道的「能人」們，都閉著眼瞎混——他們與她們都只顧了嘴與其他的肉體上的享受，她何必獨自往相反的方向走呢。她看見了那些警戒的語言，而只一撇嘴。她甚至於告訴自己：在日本人手下找生活，只有鬼混。這樣勸告了自己，她覺得一切都平安無事了，而在日本人手下活著也頗有點好處與方便。
沒有反抗精神的自然會墮落。
見了李空山，李空山沒等她說什麼便「打道」公寓。她知道自己是往井裡落呢，她的高跟鞋的後跟好像踩著一片薄冰。她有點害怕。可是，她不便示弱而逃走。她反倒把胸口挺得更高了一些。她的眼已看不清楚一切。而只那麼東一轉西一轉的動。她的嗓子裡發乾，時時的輕嗽一下。嗽完了，她感到無聊，於是就不著邊際的笑一笑。她的心跳動得很快，隨著心的跳動，她感到自己的身體直往上升，彷彿是要飄到空中去。她怕，可也更興奮。她的跳動得很快的心像要裂成兩半兒。她一會兒想往前闖去，一會兒想往後撤退，可是始終沒有任何動作。她不能動了，像一個青蛙被蛇吸住那樣。
到了公寓，她清醒了一點。她想一溜煙似的跑出去。可是，她也有點疲乏，所以一步也沒動。再看看李空山，她覺得他非常的粗俗討厭。他身上的氣味很難聞。兩個便衣已經在院中放了哨。她假裝鎮定的用小鏡子照一照自己的臉，順口哼一句半句有聲電影的名曲。她以為這樣拿出摩登姑娘的大方自然，也許足以阻住李空山的襲擊。她又極珍貴自己了。
可是，她終於得到她所要的。事後，她非常的後悔，她落了淚。李空山向來不管女人落淚不落淚。女人，落在他手裡，便應當像一團棉花，他要把它揉成什麼樣，便揉成什麼樣。他沒有溫柔，而且很自負自己的粗暴無情，他的得意的經驗之語是：「對女人別留情！砸折了她的腿，她才越發愛你！」高亦陀來到。